■ 분양권 세율
- 취득 후 1년 미만 : 50%
- 취득 후 2년 미만 : 40%
- 취득 후 2년 이상 : 6% ~ 42% 누진율 적용
- 조정대상지역 분양권 : 50% (보유기간의 관게없이 세율중과 → 예외요건 아래 참조
※ 분양권 취득 시점
- 주택청약 당첨 : 청약 당첨일(분양을 받을 수 있는 권리가 확정되는 날)
- 일반적인 매매 : 실제 잔금지급일
▷조정대상지역 50%세율 중과 예외요건
⑴1세대가 보유하고 있는 주택이 없을 것
⑵다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것
⑶양도자가 30세 이상이거나 배우자(이혼 포함)가 있을 것(미성년자 제외)
■ 주택 및 조합원 입주권 세율
- 취득 후 1년 미만 : 40% ( 2021년 11월 부터 50% )
- 취득 후 2년 미만 : 6% ~ 42% 누진세율 적용(2021년 1월 부터 40% )
- 취득 후 2년 이상 : 6% ~ 42% 누진세율 적용
▷ 조정지역 내 주택 양도시 주택자 양도소득세 중과
⑴2주택 보유 세대 : 세율 = 기본세율 + 10% (장기보유특별공제 배제 )
⑵3주택 이상 세대 : 세율 = 기본세율 + 20% (장기보유특별공제 배제 )
⑶주택수 산정기준
①조합원 입주권 포함
②지방(군,읍,면)은 공시가격 3억 초과주택만 주택수에 포함
※ 다주택자 단기보유(1년미만)양도에 따른 단기세율과 중가세율간 경합 발생시에는 산출세액 중 큰 것을 적용받습니다.
▷ 장기임대주택 세율 중과
기존에는 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부와 상관없이 세법상의 장기임대주택 요건을 갖추면 양도소득세 중과세율 배제가 적용되었습니다.
하지만 2018년 9.13.대책에 따라 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 양도 시 세율 중과가 적용됩니다.
(※ 2주택 : 일반세율 + 10% / 3주택 이상 : 일반세율 +20% )
→ 장기임대주택 매도시
◈조정대상지역
- 임대주택 매도시 양도소득세 중과세율 적용(장기보유특별공제 적용)
◈비조정대상지역
- 임대주택 매도시 양도소득세 중과세율 배제 및 장기보유특별공제 적용
■ 1세대1주택 비과세 : 거주요건
조정대상지역세서는 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 보유가 아닌 2년 이상을 보유 및 거주하여야 합니다.
⊙2년 이상 거주요건 예외(조정대상지역) - 임대주택으로 등록하여 임대의무기간을 충족한 경우 - 조정대상지역 지정일 이전 매매계약 체결 및 계약금을 납부하고 계약금 지급일 현재 무주택인 경우 |
▷ 조정대상지역 2년 거주 예외 규정(2년 보유 인정)
(1) 주택을 임대하기 위한 주택
① 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사업자
② 단기민간임대주택, 장기일반민간주택 등으로 임대사업자등록을 하였을 경우
③ 임대의무기간을 충족하였을 것(4년 또는 8년)
④ 양도 당시 1세대1주택자로 임대의무기간 준수 및 임대기간 동안 연 5%의 임대료의 상한요건을 갖출 것
(2) 조정대상지역 지정일 이전 계약건
①조정대상지역 지정일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였을 것
②계약금 지급일 현재 무주택인 경우
※ 주의할 점 : 2년 거주요건은 취득 당시를 기준으로 합니다.
소득세법 시행령 : 1세대1주택의 범위 |
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다. (취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) |
조정대상지역내에 종전주택이 있는 경우 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
※ 2018년 9월13일까지 매매계약 및 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용(3년내 양도)
■ 장기보유특별공제
▷ 고가주택(9억원 초과)을 소유한 1세대1주택자가 10년이상 보유할 경우 '80%' 장기보유특별공제율 적용
보유기간 | 3~4년 | 4~5년 | 5~6년 | 6~7년 | 7~8년 | 8~9년 | 9~10년 | 10년 이상 |
공제율 | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
→ 2019년 이후(2020년 부터)양도시 2년 이상 거주한 경우에만 1세대1주택 장기보유특별공제율 적용
※9억원을 초과하는 고가주택은 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않고 9억원을 초과하는 양도가액에 대해 소득세를 과세한다.
▷ 2주택(입주권 포함)이상 보유세대에서 조정대상지역 내 주택 양도시 장기보유특별공제 적용 배제
→ 소득세법시행령에서 규정하고 있는 장기임대주택의 요건을 충족한 경우 장기보유특별공제 적용
(※장기임대주택 : 등록당시 기준시가 6억원 이하 +임대기간 8년 이상)
▷ 등록 임대주택 장기보유특별공제 70% 우대(2019년 신규개정사항)
① 2018년 9월13일 까지 취득한 임대주택
→ 기존요건 : 전용면적 85㎡이하(수도권) + 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 임대
② 2018년 9월13일 이후 취득한 임대주택
→ 신규요건 : 기존요건 + 임대개시 시 6억원 이하(수도권) 주택에 한해 적용