재개발·재건축 투자 유의점
인근 종교시설·학교는 분담금 늘리는 요소
"장그래 씨, 재개발·재건축 용어 정리는 끝났어?" "구 박사님에게 잘 배웠죠, 고 대리님. 그런데 솔직히 갈수록 더 어렵네요. 열공하면 될 줄 알았는데…." "차차 경험이 쌓이다 보면 이거다 싶은 판단이 설 거야."
심각한 장그래 씨 얼굴을 뚫어지게 바라보던 고 대리가 질문을 던진다. "그나저나 가장 중요한 게 뭐라고 생각해?" 현장 둘러보기? 개발 이익률 분석? 주변 시세 판단? 간과해선 곤란한 항목들인데 뭐라고 할까. 자신 없어 하는 장그래 씨 마음을 읽은 고 대리가 해답을 바로 들려준다. "시장 상황이야. 투자는 결국 시간 싸움이거든. 시공사 입장에선 분양하기 힘들다고 판단하면 적극적으로 달려들지 않아. 이러다 보면 조합원 간 잡음이 불거지고 사업이 답보 상태에 빠져버리지." 이 때문에 정부나 지자체의 정책 방향을 유심히 지켜봐야 한단다. 규제 완화를 통해 부동산 활성화 정책을 펴는지, 규제 강화로 시장을 억제하는지. "지나치게 시장이 좋으면 투기과열지구 지정으로 역풍을 맞을 수도 있어. 정책 당국의 성향이 중요해!"
고 대리가 세 가지 팁을 주겠단다. "내가 직접 투자하며 느꼈던 팁이야. 그동안 배운 이론과 잘 접목해 봐. 앞으로 도움이 될 거야."
팁 1. 조합원 분담금 증가에 유의한다. 여러 요인이 있겠지만 분담금 증가의 대표적인 변수가 주변 종교시설과 학교다. 교육청과의 협의가 필요한 데다 조합원이 아닌 학부모의 반대와 학습 환경 개선 민원이 이어져서다. 자연히 사업은 지연되고 사업비는 증가한다. 서울 개포주공 아파트 단지가 한 예다. 조합 설립단계에서는 전용면적 50㎡ 아파트를 소유한 조합원이 전용면적 84㎥ 재건축 아파트를 선택할 경우 2천500만 원의 추가분담금이 요구됐다. 물론 추정치였다. 그러나 실제 조합원 분양 단계에서는 1억 3천100만 원으로 대폭 늘었다. 주변 민원과 지자체 방침에 따라 각종 부담금과 기부채납 비율이 늘어서였다. 이렇듯 추가분담금은 바뀔 수 있다.
팁2. 2개 단지 이상의 아파트가 통합해 추진하는 재건축 투자는 판단이 더 신중해야 한다. 의견 대립으로 더디게 진행될 소지가 커서다.
팁3. 상권이 잘 형성돼 영업이 잘되는 상가가 많은 경우에도 사업성이 악화될 수 있다. 사업 지연과 보상비 과다 때문이다. 이런 사례는 꽤 된다.
"재개발·재건축 공부 마무리 기념으로 2015년 현재의 부동산 시장 분위기를 보너스로 설명해 줄게. 현 정부는 분양가 상한제를 폐지했어. 또한 지자체에서 요구하는 각종 기부채납의 재량범위를 줄이는 방향으로 정책을 추진 중이야. 해서 사업성이 좋아질 가능성이 커. 그렇다 해도 투자는 조심해야겠지." 장그래 씨는 고 대리가 태산같이 커 보인다.
2015. 4. 13. 부산일보