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교환은 당사자 간 금전 이외의 재산에 대해 상호 이전할 것을 약속하는 유상계약이다. 돈 대신 다른 재산을 받았을 뿐 실질적인 매매와 다를 바 없으므로 세법에서는 부동산의 교환도 매매처럼 양도소득세가 과세되는 거래로 본다. 부동산 교환을 통해 양도가액 조절이나 비과세 혜택을 최대한 활용하면 세테크 측면에서 유리하다.
먼저, 부동산 교환계약이 성립되면 소유권이 이전되므로 매도와 동시에 취득이 이뤄지게 된다. 이때 교환자산의 매도가액 및 취득가액을 얼마로 볼 것인가가 중요하다. 결론부터 말하면 교환 당시 그 자산의 실거래가액이 된다. 물물교환의 경우에도 교환계약서상에 매매가액을 명시했으면 그 매매가액을 양도가액으로 해서 세금을 계산해야 한다. 매매가액을 명시하지 않고 교환계약서만 작성하는 경우도 있다. 교환계약서상 실거래가액이 확인되지 않으면 교환자산의 '매매사례가액'을 적용하고, 이도 없을 경우 '감정가액'을, 그마저 없다면 '기준시가'를 양도가액으로 한다. 이 경우 양도차익이 줄어 세금이 훨씬 더 적게 계산되므로 유리하다.
다음으로, 일시적 2주택 비과세 활용방안으로 교환을 통해 비과세 유예기간을 연장시킬 수 있다. 2010년 5월 부산 A 아파트를 구입한 후 2012년 2월에 울산 B 주택을 취득한 이모 씨의 사례를 보자. 만약 A 아파트를 B 주택 취득일로부터 3년 내인 2015년 2월까지 처분한다면 일시적 2주택으로 비과세가 가능하다.
하지만 경기 불황으로 A 아파트 처분이 마땅치 않던 차에 비슷한 처지의 김모 씨와 그의 소유 C 빌라를 2015년 1월에 교환을 하기로 했다. A 아파트는 당연히 일시적 2주택으로 비과세가 되고, 교환으로 취득한 C 빌라 취득일로부터 3년 내인 2018년 1월까지 B 주택을 매매하면 B주택에 대해서도 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용된다. C 빌라 역시 2년 이상 보유하다 매도하면 비과세가 되어 이 씨가 소유했던 A, B, C 부동산에 대해 모두 비과세 특례를 적용받을 수도 있다. 부동산 매매가 이러한 일정 대로 이뤄지기는 쉽지 않겠지만, 불가능한 얘기는 아니다.
주의할 점은 교환거래가 성립되면 C빌라처럼 취득되는 교환자산에 대해 취득세가 발생하므로 교환이익과 충분히 비교해보고 교환계약을 맺어야 하겠다.
이상근 세무사