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임대소득 과세 |
월세소득공제 ⇒ 월세 세액공제
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총급여액 5000만원 이하의 근로자가 월세액의 60%, 한도액 500만원까지 공제 ⇒ 총급여액 7000만원 이하의 근로자가 월세액의 10%, 한도액 750만원까지 세액공제
▪ 집주인 동의 없이 임대차계약서와 월세납입증명서(계좌이체 기록)만 있으면, 확정일자를 안 받았어도 신청가능 연말정산 시 신청 못했어도, 3년 이내에 경정청구를 통해 공제신청가능
적용시기 - 2014년 6월 국회법안 통과 후 (2014년 01월부터 세액공제 가능, 대상자 확대는 시행일 이후 지급하는 월세 부터)
예시) 3000만원의 연봉자가 월세 50만원을 냈을 경우
기존 -연600만원⨉60%(소득공제)⨉ 6%(세율) = 216,000원 소득공제 개정 -연600만원⨉10%(세액공제) = 600,000원 환급(세금인하)
*소득은 종합소득세율에 의해 결정됩니다. |
월세 세액공제는 세입자들로 하여금 임대사업자들의 임대소득에 대한 정확한 자료를 제공함과 동시에 집주인들이 그동안 내지 않던 임대소득세, 즉 세금을 더 걷겠다고 하는 것입니다.
기존에 임대사업자 신고를 통해 소득신고를 한 것이 5%에 불과한 것을 미루어보면, 지금의 이 정책은 강력한 정책임에 틀림없을 것 입니다.
기존의 종합소득세로 과세하던 임대소득을 소규모 임대사업자를 위한 분리과세방안을 내놓았습니다.
- 2주택이하, 연소득 2000만원 이하의 임대사업자는 14%의 단일세율을 적용받게 됩니다.
대신 임대사업자 의무에서 면제됩니다.
- 3주택 이상, 연소득 2000만원 이상의 임대사업자는 기존의 종합소득세를 적용받게 됩니다.
단, 9억 이상의 주택소유자는 단1채의 월세수입이라도 단일과세에서 제외
3억원 초과하는 주택을 3주택 이상 보유하고 있으면 전세보증금도 3주택 합한 보증금 3억원 초과분은 단일과세에서 예외 종합과세를 적용받게 됩니다.
대신 결손금의 경우 기존 부동산임대업에서 생기는 과세에서 소득공제를 해주었던 것을 종합소득세신고 때 과세표준에서 공제되는 것으로 바뀌었습니다.
이제는 임대소득에 대해 표면화 시키고,
그 소득에 대한 부분은 세금으로 내야하는 상황이 생겨버린 것입니다.
대부분의 월세소득자들은 임대사업에 대한 신고를 하지 않고 있는 상황에서
방안 추진 시 적지 않은 반발이 예상됩니다.
분명 전세위주의 시장이 월세 수요로 전환하기위해서는 위와 같은 방안은 필요합니다.
하지만 아직까지 임대소득에 대한 신고가 5% 밖에 되지 않는 음성적 시장을 한꺼번에 뒤바꿔버린다면, 더욱 더 음성적인 계약이 발생할 수 밖에 없습니다.
어쩌면 늘어난 세액에 대한 부담은 어차피 환급받게 될 세입자들이 고스란히 짊어지고 가게 될 수밖에 없는 상황이 벌어질 수도 있는 일입니다.
정부에서 부족한 세금을 충당하기 위한 목적이라면
조금 더 순차적으로 집주인들에게도 집주인들에게 적절한 혜택을 쥐어주면서 양지로 끌어들이는 것이 중요하다고 생각됩니다.
[임대차 선진화 방안 보완 대책]
전세 소득자도 2016년부터 2천만원 이하 분리과세
정부가 최근 발표한 주택 임대차 시장 선진화 방안의 시장 왜곡을 막고자 주택임대소득 연 2천만원 이하인 집주인에게는 2016년부터 분리과세를 적용하고 필요경비율을 60%로 높여 세 부담을 줄여주기로 했다.
현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 정부세종청사에서 경제관계장관회의를 열어 이런 내용을 담은 임대차시장 선진화 방안 보완 대책을 확정했다.
정부는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 2주택 보유자에 대해서는 한시적으로 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세를 적용하기로 했다.
지난달 26일 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 영세사업자에 대해 분리과세 방침을 밝힌 이후 임대차 시장에서 불안 심리가 확산된 데 따른 보완조치다.
분리과세는 단일세율 14%를 적용하되 필요경비율을 60%로 높여 적용하기로 했다.
이는 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자)의 단순경비율을 적용한 것으로 아파트 등 공공주택의 임대사업자 대상 경비율(45.3%)보다 높은 수준이다.
다른 소득이 없거나 임대소득이 2천만원 이하인 경우는 기본공제 400만원을 적용하고 종합소득 과세방식과 비교해 낮은 금액으로 과세하기로 했다.
2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)도 2016년부터 월세소득과 같은 방식으로 2천만원 초과 소득자에게는 종합소득세로 과세하고, 2천만원 이하면 분리과세를 적용하기로 했다.
소규모 주택임대자의 임대소득에 대해 향후 2년간 비과세하는 점을 감안해 과거분 소득에 대해서는 세정 상 배려를 하기로 했다.
국세청은 지난해 소득에 한해서만 확정일자 자료를 수집하고 3주택 이상 소유자 등에 대해서만 신고안내 자료로 활용하기로 했다.
앞서 정부가 보증금과 월세, 임대 기간 등의 정보가 담긴 전·월세 확정일자 자료 400만건을 국세청에 건넬 계획이라고 밝히면서 소급 적용 문제가 주목을 받아왔다.
정부는 오는 6월 임시국회에 이런 내용을 골자로 한 소득세법 개정안을 제출할 예정이다.
현오석 부총리는 "은퇴자 등 소액 임대사업자는 분리과세로 전환된 이후에도 현행보다 세 부담이 늘지 않도록 하겠다"고 말했다.
2014.03.05. 연합뉴스
<문답으로 풀어본 주택임대차 보완 대책>
2주택 보유자로 임대소득이 연간 2천만원 이하인 주택임대사업자의 과세방식이 또 바뀐다.
정부가 5일 내놓은 '주택임대차시장 선진화 방안 보완조치'를 문답으로 풀어봤다.
--지난달 26일 대책과 바뀐 부분은.
▲3가지로 정리할 수 있다. 우선 정부는 분리과세 방침은 유지하되 적용시기를 2016년으로 늦추고 올해와 내년 임대소득 부분에 대해서는 2년간 비과세하기로 했다. 또 세부담 형평성을 맞추는 차원에서 월세임대사업자와 마찬가지로 2주택을 보유하면서 전세를 준 임차인에게도 전세임대소득을 과세한다.
세 번째는 영세 임대사업자에 대해 향후 2년+과거분 임대소득을 눈감아주기로 했다. 시장에서 우려하는대로 과거 소득에 대한 세무조사 등은 하지 않겠다는 뜻이다.
--분리과세 원칙이라면 세 부담은 늘어나지 않나.
▲정부는 영세 주택임대사업자의 세 부담을 오히려 낮추거나 비슷하게 제도를 설계했다. 분리과세의 세율이 14%로 높지만 필요경비나 기본공제 등을 통해 빠져나갈 구멍을 충분히 만들었다. 필요경비율은 45%에서 60%로 높이고, 기본공제는 부부외 다른 가족이 없더라도 400만원 정도 받을 수 있게 했다. 또 종합소득과세 방식과 비교해 낮은 금액으로 과세토록 했다. 노인이나 장애인 등은 최대 200만원까지 추가 공제도 가능하다.
--사례를 들면.
▲2주택자로 배우자와 생계를 같이하는 가구주가 집 한 채를 임대해 연간 1천만원의 소득을 올린다고 가정하자.
과거에는 1천만원에서 필요경비율 45%(450만원)을 감안한 550만원을 소득액으로 인정했다. 여기에 종합소득공제(300만원)를 차감해 과세표준(250만원)을 산출하고 세율(6%)을 적용했다. 산출세액 15만원에서 다시 표준세액공제(7만원)를 뺀 실제 납부세액은 6만원이다.
그러나 바뀐 제도에서는 1천만원에서 필요경비(600만원)와 소득공제액(400만원)을 빼면 과세표준이 0원이 된다. 세금이 종전보다 줄어드는 것이다.
--그동안 임대소득을 제대로 신고하지 않은 집주인의 세금부담이 갑자기 늘어나는 것 아닌가.
▲국세청이 확정일자 자료를 받아 과거 미납부한 세금까지 받아내려는 것 아니냐고 걱정하는 집주인들이 많다. 그러나 정부는 집주인들이 개편된 제도에 적응할 수 있도록 '세정상 배려'를 하겠다는 입장이다.
국세청은 일단 과거의 임대소득 가운데 2013년 소득분에 대해서만 확정일자 자료를 확보한다는 입장이다. 그 이전의 임대소득은 문제삼지 않겠다는 뜻으로 보인다.
확정일자 자료를 확보했다고 해서 모두에게 세금 신고안내서를 발송하는 것은 아니다. 국세청은 3주택 이상자나 2주택자 중 임대소득 연 2천만원 초과자, 1주택자 중 기준시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서만 신고 안내자료를 발송한다는 계획이다. 이들은 임대소득을 그동안 신고하지 않았을 경우 올해부터 세 부담이 늘 수 있다. 신고 안내서를 받지 않은 임대소득자는 따로 신고를 하지 않더라도 문제삼지 않을 것으로 보인다.
--한시적 비과세 혜택이 부동산 시장에 미치는 영향은.
▲지난달 26일 임대차 시장 선진화 방안 발표 이후 세 부담 증가를 우려한 월세 임대소득자들이 전세로 전환하거나 매각하려 할 것이라는 분석이 나오기도 했다. 이번 보완조치는 이런 임대시장의 불안요인을 안정시키려는 의도가 깔려 있다.
그러나 대부분 다주택자는 임대수입, 주택가격 변동, 양도세 등을 종합적으로 고려해 주택보유 여부를 판단하기 때문에 소득세 변동만으로 주택을 처분하는 경우는 드물 것이라는 분석도 나온다. 최근 발표한 임대차 시장 대책에서 임대사업자에 대한 세제혜택을 늘리기로 했기 때문에 임대사업자 등록이 늘어날 가능성도 있다.
--2주택 전세 임대자에게도 분리과세를 적용키로 했는데 배경은.
▲월세 소득과 전세 소득 간에 과세 형평이 어긋난다는 지적이 제기돼왔기 때문이다. 월세 임대소득자는 2주택자도 과세하므로 2주택 보유 전세 임대소득자도 월세와 똑같이 연 2천만원 이하 소득자는 분리과세하고 연 2천만원 초과 소득자는 종합소득 방식으로 과세한다. 현재는 3주택 초과자에 한해서만 전세 임대소득세를 부과하고 있다.
월세와 달리 전세는 다달이 들어오는 현금흐름이 없다는 의문이 제기될 수 있다. 그러나 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 들어오는 이자소득은 일종의 임대소득(간주임대료)으로 볼 수 있다.
--2주택 전세 임대소득 과세 부담은 어느 정도 되나.
▲일단 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택 이하의 주택은 과세대상에서 빠지므로 상당수 2주택 보유자가 제외된다. 전체 주택의 70%가량이 과세대상서 빠질 것으로 보인다. 실제 과세가 이뤄지더라도 금액이 미미한 수준에 그칠 것으로 보인다.
전세 보증금 6억원을 받은 전세임대 소득자를 가정해보자. 우선 전세 보증금에서 3억원을 초과한 부분의 60%가 과세대상이므로 대상 보증금은 1억8천만원이 된다. 이 금액에 연 이자율(2.9%)을 곱하면 간주임대료 522만원이 산출된다.
그러나 이중과세 문제를 해결하기 위해 보증금을 운용하며 얻은 이자소득을 추가로 제하면 사실상 과세대상 금액이 대부분 사라지게 된다. 과세대상 간주임대료가 남더라도 분리과세 세율 14%를 적용하면 실제 납부세액은 더 줄어든다. 타소득이 없는 경우 보증금 10억원 수준까지는 과세금액이 거의 없을 것으로 보인다.
--소득이 없거나 소득이 적은 근로소득자는 월세 세액공제 혜택을 못 받는다.
▲저소득층은 원래 소득세를 거의 납부하지 않기 때문에 월세 세액공제의 실질적 혜택이 없다. 대신 작년 10월 도입한 주택바우처 제도를 이용할 수 있다. 중위소득 43% 이하(4인 가구 기준 연소득 1천980만원)인 가구는 월평균 11만원을 지원받을 수 있다. 대상가구도 97만 가구로 확대된다.
2014. 03. 05.연합뉴스
[임대차 선진화 방안 보완 대책]
연 임대소득 1,000만원 집주인, 소득세 83만원 → 56만원으로
■ 월세 임대자 부담은
필요경비율 60%로 상향
저소득 은퇴 임대업자는 세금 한푼도 안내도 돼
정부가 주택임대차시장 선진화 방안에 대한 보완조치를 내놓으면서 주택임대소득이 연간 2,000만원을 넘지 않는 2주택 보유자의 세부담은 다소 줄어들 것으로 보인다.
정부는 2·26 전월세대책에서 연간 2,000만원 이하 임대소득자에게 14%의 단일 세율을 적용하기로 해 현행 6%(종합소득세)의 세율을 적용 받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 지적이 제기됐다.
정부는 이 같은 지적에 따라 임대소득 연간 2,000만원 이하는 2년간(2014~2015년) 비과세하고 과거 소득에 대해서도 세무조사에 나서지 않는 등 배려하기로 했다.
김낙회 기획재정부 세제실장은 "임대차 시장의 불안심리를 완화하기 위해 추가 보완조치를 내놓았다"고 설명했다.
2주택을 보유하고 연간 임대소득으로 1,000만원, 근로소득으로 5,000만원(총급여 기준)을 벌어들이는 A씨 부부의 사례를 보자.
이 부부는 임대소득 1,000만원에 대해 기존에는 83만원의 소득세를 납부했다. 수입금액 1,000만원에서 필요경비 450만원(필요경비율 45% 적용)을 덜어낸 과세표준에 세율 15%를 곱한 세액이다.
기존에는 분리과세가 아닌 종합소득세를 물었기 때문에 근로소득 5,000만원에 따라 세율이 올랐다.
하지만 앞으로 A씨가 물어야 할 소득세는 56만원으로 줄어든다.
우선 필요경비가 600만원으로 높아져 과세표준이 400만원으로 줄어든다.
정부가 필요경비율을 60%로 상향하면서 세금을 물릴 덩어리가 작아진 것이다. 여기에 단일 세율 14%를 곱하면 납부세액은 56만원으로 산출된다. 기존보다 27만원이 줄어드는 셈이다.
월세소득이 유일한 수입원인 저소득 은퇴자 역시 세부담이 감소한다.
다른 수입 없이 월세 수입만 연간 1,000만원을 벌어들이는 B씨 부부의 사례를 보자. 이 부부의 과세표준은 수입금액1,000만원에서 필요경비(450만원)와 종합소득공제(300만원)를 덜어낸 250만원이다.
여기에 소득세 최저세율인 6%를 곱한 산출세액이 15만원이고 여기에서 표준세액공제 7만원을 제외하면 납부세액은 8만원이 된다.
하지만 분리과세가 시작되면 세부담이 확 줄어든다. 우선 필요경비율 인상에 따라 필요경비가 600만원으로 오르고 가칭 '임대소득공제' 400만원이 신설되면서 과세표준은 0원이 된다.
과세표준이 없으므로 세율 14%도 의미가 없어져 납부할 세금은 한 푼도 없다. 박춘호 기재부 소득세제 과장은 "연간 임대소득 1,000만원까지는 납부할 세액이 없는 방향으로 제도를설계했다"고 밝혔다.
2014. 03.05. 서울경제
<전문가 "2주택자 전세 과세, 월세 가속화 우려">(종합)
월세 이어 전세까지 과세…"임대사업자 진퇴양난"
다주택자 규제 완화와 '엇박자' 지적…소규모 임대사업자 세부담 완화는 바람직
정부가 5일 발표한 임대시장 선진화 방안 보완대책에 대해 전문가들은 우려의 목소리를 쏟아냈다.
2주택 보유자로 연 2천만원 이하 임대소득자에 대해 세부담이 늘어나지 않도록 과세 방법을 조정하기로 한 것은 다행이지만 임대인들이 느끼는 불안감을 잠재우기에는 한계가 있다는 지적이 나오고 있다.
이번 보완책이 종전에 임대사업자 등록을 하고 성실하게 소득세를 내온 사람들이 세부담이 늘지 않도록 대책을 강구하겠다는 것이어서 소득세 자체를 내지 않던 상당수 집주인은 여전히 과세에 대해 부담감을 느끼고 있어서다.
특히 2주택 보유자의 전세 보증금에 대해서 과세하기로 한 것은 '과세 대상이 많지 않다'는 정부의 설명에도 월세 전환을 가속화하고 임대사업 자체를 위축시킬 수 있다며 우려하고 있다.
김종필 세무사는 "임대소득이 연 2천만원 이하 소규모 임대사업자 중 일부는 분리과세에서 연 14%의 단일세율을 적용할 경우 종전보다 세금을 더 많이 내야 하는 문제가 있었다"며 "이들에 대해 세 부담이 늘어나지 않도록 필요경비율을 높이고 기본공제를 확대한 것은 바람직한 조치"라고 말했다.
특히 2천만원 이하 소액 임대소득자는 과거 신고하지 않은 소득에 대해서도 과세하지 않기로 하면서 집주인들의 불안을 덜어줬다는 평가다.
이 때문에 일부 임대사업자는 올해 5월에 지난해 월세 소득분에 대한 소득세 신고를 하고 임대사업자로 전환하는 효과도 기대된다.
그러나 종전에 세금을 안 내던 사람들은 정부의 과세 방침이 여전히 부담스럽다. 특히 임대소득이 연 2천만원 이상으로 분리과세 대상에서 제외되는 집주인들은 근로소득 등과 합해 종합과세하기 때문에 세 부담이 더 커 걱정이 많다.
김종필 세무사에 따르면 월 임대소득이 250만원인 경우 필요경비(660만원)을 제외한 임대소득 2천340만원에 대해 본인의 근로소득을 합한 소득세율 구간(6~38%)에 따라 적게는 386만원, 많게는 978만원의 임대소득세를 추가로 부담해야 할 것으로 예상됐다.
2주택자의 전세 임대소득(간주임대료)에 대해 월세와 마찬가지로 과세 대상에 포함하기로 한 것에 대해서는 불만이 터져 나오고 있다.
종전에는 3주택 이상 보유자만 간주임대료에 대해 과세했지만 앞으로는 본인이 거주하고 있는 집을 제외하고 다른 한 주택만 전세를 놓아도 공시가격 3억원 초과 주택에 대해서는 과세가 되기 때문이다.
정부는 "전국의 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격(기준시가) 3억원 초과 주택은 많지 않고 근로소득이 없으면 납부할 세금은 더 적다"며 과잉 우려를 경계하고 있지만 시장에서는 걱정이 더 앞서는 분위기다.
강남 개포동의 한 중개업소 대표는 "강남은 소형이라도 공시가격 3억원 이상 주택이 많아서 웬만하면 과세 대상이 된다"며 "월세를 놓으면 앞으로 그 수입에 대해 철저히 소득세를 매기겠다고 하면서 전세까지 과세를 강화하면 임대사업자는 그야말로 진퇴양난 아니냐"라고 꼬집었다.
송파구 잠실의 한 중개업소 사장도 "새로 집을 구입한 뒤 기존 집이 잘 팔리지 않아 전세를 놓는 경우도 많은데 갑자기 전세에 대해 과세를 하면 집주인들의 심리적 부담이 커질 것"이라며 "그나마 나와 있는 전세까지 회수되는 거 아닌가 모르겠다"고 우려했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "2주택 보유자의 전세에 대한 과세방침은 전세의 월세 전환 속도를 가속화할 공산이 크다"며 "이번 조치가 전세시장에 더 큰 혼선을 주지 않을까 우려된다"고 말했다.
전세 보증금이 자산보다는 부채 성격이 강한데 과세를 하는 것이 바람직하냐는 지적도 있다.
국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "통계청 자료를 보면 2012년 기준으로 국내 다주택자가 136만5천명이고, 이 가운데 약 85%에 해당하는 115만4천명이 2주택자"라며 "국내 다주택자의 절대다수를 차지하는 2주택자들까지 건드렸다는 점에서 시장에 작지 않은 파장이 예상된다"고 말했다.
박 위원은 "서울의 경우 간주임대료 과세 대상에서 제외(중소형이면서 공시가격 3억원 미만) 아파트가 생각보다 많지 않을 것"이라며 "전세보증금을 받아 금융기관 등에 여유자금으로 굴리기보다는 그 돈을 발판으로 다른 집을 샀거나 부채 갚는 용도로 사용해 실제 소득은 없을 확률이 높다"고 말했다.
이에 따라 정부의 당초 의도와 달리 이번 선진화 대책이 되레 매매 거래와 민간 임대시장을 위축시키는 게 아니냐는 우려가 크다.
박원갑 위원은 "월세 과세 2년 유예조치는 시장의 불안감을 다소 가라앉힐 수는 있겠지만 불안감을 완전히 잠재우기에는 역부족"이라며 "주택을 매입해 임대사업을 하려던 사람들이 투자를 보류해 매매시장이 위축될 수 있다"고 말했다.
다주택자 양도세 중과 폐지 등 그동안의 규제 완화 정책과 배치되는 '엇박자' 정책이라는 비판도 나오고 있다.
유엔알 컨설팅 박상언 대표는 "다주택자 양도세 중과 폐지는 결국 부자들을 민간 임대사업자로 끌어들여 전·월세 시장을 안정시킨다는 의도였는데 이번 임대시장 선진화 방안은 정부 정책의 물줄기가 갑자기 180도 바뀐 느낌"이라며 "그동안 정부 정책과 이번 2·26 대책 및 보완책이 서로 상충된 탓에 임대업자들의 혼란만 키우고 있다"고 말했다.
건설산업연구원 김현아 연구위원은 "앞으로 집을 한 채 이상 가진 사람이 전세든 월세든 임대사업 하려면 앞으로 세부담부터 의식하게 됐다"며 "임대시장 불안이 지속하고 있는데 정부가 과세를 서두르는 이유를 모르겠다"고 말했다.
김 연구위원은 "임대사업에 대한 소득세 부과는 필요하지만 시장에 미치는 충격을 고려해 점진적으로 추진하는 게 바람직하다"고 덧붙였다.
2014. 03.05. 연합뉴스